FAQ zur Reform der Grundsteuer in Herzogenrath

Die reformierte Grundsteuer wird im Jahr 2025 für alle Bürgerinnen und Bürger in Deutschland in Kraft treten. Bereits in den vergangenen Monaten hat es dazu viele Informationen durch die Finanzämter oder auch die mediale Debatte gegeben.

Die Reform der Grundsteuer ist eine bundesweite Vorgabe, die auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 zurückgeht. Das Gericht erklärte die bisherigen Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer (basiert auf Einheitswerten von 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig, da sie veraltet und ungerecht waren. Bis Ende 2024 muss daher ein neues, gerechteres Modell eingeführt werden, das ab 2025 gilt.

In dieser Übersicht soll nun nochmal dargelegt werden, welche Gründe diese Reform hat, welche Auswirkungen mit ihr verbunden sind und welche Entscheidungen die Stadt Herzogenrath als Kommune treffen kann – und welche nicht. Denn: Die Reform und die damit verbundenen Anpassungen gehen nicht von der Stadt, sondern von Bund und Ländern sowie einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus.

„Die Reform wird einige Menschen in unserer Stadt finanziell etwas mehr belasten und andere werden davon auch profitieren. Unser Ziel ist es, die Veränderungen für die Herzogenratherinnen und Herzogenrather sowie die hier ansässigen Unternehmen mit den uns zur Verfügung stehenden Mitteln so gering wie möglich ausfallen zu lassen. Daher befinden wir uns auch seit Monaten in einem intensiven Austausch mit Behörden und Landesinstitutionen, um hier eine faire Lösung zu finden, die auf für alle Seiten nachvollziehbaren Grundlagen basiert“, erklärt Doris Havertz, erste Beigeordnete und Stadtkämmerin der Stadt Herzogenrath.

Ziel der Stadt Herzogenrath ist es, die Einnahmen durch die Grundsteuer stabil zu halten. Da die Grundsteuer eine bedeutende Einnahmequelle für Kommunen ist, bleibt es den Gemeinden überlassen, durch die Anpassung der Hebesätze auf den neuen Grundsteuerwert zu reagieren. Die Reform soll aufkommensneutral sein, was bedeutet, dass die Gemeinden im Gesamten nicht mehr Einnahmen erzielen sollen als zuvor. Der Hebesatz wird deshalb so errechnet und vom Land NRW empfohlen, dass die Gesamteinnahmen für die Gemeinde gleich bleiben.

Trotz dieses Ziels der Aufkommensneutralität kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in den individuellen Fällen der Bürgerinnen und Bürger sowie der Unternehmen zu Grundsteuersteigerungen kommt. Dies liegt hauptsächlich aber an den nun durch die Reform angepassten Grundsteuerwerten der Immobilien, auf den die Stadt Herzogenrath keinen Einfluss hat.

Gleichzeitig ist klar, dass die Stadt Herzogenrath nicht auf die Einnahmen durch die Grundsteuer verzichten kann. Für das Haushaltsjahr 2024/2025 rechnet die Stadt mit knapp über 10 Mio. Euro an Einnahmen, die für den Erhalt und Ausbau von Straßen, Schulen, Kindergärten und Grünflächen dringend benötigt werden.

Weitere Punkte rund um die Grundsteuerreform erläutern wird in dem nun folgenden FAQ:

1. Warum war die Reform der Grundsteuer erforderlich?

Die aktuelle Bewertung des Grundbesitzes, nach der sich die Berechnung der Grundsteuer richtet, ist veraltet. So wurden die Grundsteuerwerte von den Finanzämtern seit 1964 nicht mehr aktualisiert. Das Bundesverfassungsgericht fordert daher eine Besteuerung gemäß aktueller Werte. Ziel der Reform ist entsprechend, Grundstücke in gleicher Lage und gleicher Größe auch mit der gleichen Grundsteuer zu belegen. Außerdem soll das Bewertungsverfahren vereinfacht werden. Daher fand zunächst in einem ersten Schritt eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland statt.

NRW hat sich dabei – wie die Mehrheit der Bundesländer – für das Bundesmodell entschieden. Dieses Modell basiert auf:

                •             Bodenrichtwerten,

                •             der Grundstücksfläche,

                •             der Gebäudeart und

                •             der statistisch ermittelten Nettokaltmiete.

Das Ziel ist es, die Steuerbelastung gerechter zu verteilen und aktuelle Gegebenheiten zu berücksichtigen.

2. Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Es gibt derzeit eine Grundsteuer A und eine Grundsteuer B. Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Die Grundsteuer B (baulich) gilt für alle übrigen Grundstücke, also sowohl für bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, und die darauf befindlichen Gebäude. Für beide Grundsteuerarten gibt es unterschiedliche, von der Gemeinde festgelegte, Hebesätze. Eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke kann im Rahmen der Reform ebenfalls eingeführt werden. Aktuell wird geprüft, diese ab 2026 in Herzogenrath einzuführen.

3. Warum ist es notwendig, Grundsteuer zu zahlen?

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinde. Ihr Vorteil: Das Geld bleibt vor Ort und kann von der Kommune flexibel eingesetzt werden, beispielsweise in der Finanzierung von Verkehrsinfrastruktur, von Bildung-, Kultur- oder Sportangeboten. Somit profitieren jede Steuerzahlerin und jeder Steuerzahler letztlich auch von dieser Steuer. Dank der Reform wird diese Einnahmequelle für die Gemeinden nun noch sicherer und besser planbar.

4. Welche Auswirkungen hat die Reform auf Grundstückseigentümer*innen?

In einem ersten Schritt mussten die Grundstückseigentümer*innen eine Erklärung bei den Finanzämtern abgegeben, aus der der neue Grundsteuerwert ermittelt wurde. Die Finanzämter ermittelten zudem die neue Grundsteuermesszahl. Sie beträgt nach neuem Recht 0,031 % für Wohngrundstücke und 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke).

Ein Bescheid über den neuen Grundsteuer-Messbetrag erging anschließend an alle Grundstückseigentümer*innen. Für dessen Ermittlung wurde der neue Grundsteuerwert mit der neuen Grundsteuermesszahl multipliziert. Dieser Bescheid ist verbindlich und auch die Kommune darf davon nicht abweichen.

Um die individuelle Höhe der Grundsteuer zu berechnen, kommen noch die von Gemeinde zu Gemeinde und bei den jeweiligen Grundsteuerarten unterschiedlichen Hebesätze zum Tragen. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerpflichtigen in der Gemeinde einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

5. Welche Auswirkungen hat die Reform auf die individuelle Höhe der Grundsteuer?

Trotz der Aufkommensneutralität der Reform kann sich die Steuerbelastung für einzelne Bürger je nach Lage und Wert des Grundstücks ändern.

•             Für Besitzer von Immobilien in stark gestiegenen Bodenwertregionen (z. B. Ballungsgebiete) könnte die Steuerlast steigen.
•             In ländlicheren oder weniger gefragten Gegenden könnte sie sinken.

Wesentlich für alle Grundsteuerzahlenden ist die Wertentwicklung des Grundbesitzes. Hier lohnt sich eine Betrachtung des Bescheides über den neuen Grundsteuer-Messbetrag, der ausweist, ob ein Grundbesitz ab 2025 wertvoller eingestuft ist als bislang. Die Stadt Herzogenrath hat, wie alle anderen Kommunen auch, keinen Einfluss auf diese Wertfeststellung. Für eine individuelle Hochrechnung der Werte werden die kommunalen Hebesätze genutzt. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, die sich aus dem reformierten Bundesrecht ergeben, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

6. Welche Hebesätze legt die Stadt Herzogenrath fest?

Da sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, werden die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch anpassen. Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen, auf das die Kommunen dringend angewiesen sind, angesichts der vielen Änderungen stabil zu halten.

Die Hebesätze der Stadt Herzogenrath lagen im Jahr 2024 bei 325% für die Grundsteuer A und bei der Grundsteuer B bei 650%. Das NRW-Finanzministerium hat als aufkommensneutrale Hebesätze für Herzogenrath ab 2025 nun folgende Werte mitgeteilt: Grundsteuer A: 506% und Grundsteuer B: 733%. Diese Werte sind nicht verbindlich, wurden aber am 19.11.2024 vom Rat der Stadt Herzogenrath für die Grundsteuer ab 2025 beschlossen.

Wichtig: Auch wenn diese Hebesätze nun höher ausfallen als die bis inklusive 2024 gültigen Hebesätze, darf diese Kennzahl angesichts der vielen sich nun verändernden Werte bei der Grundsteuerberechnung nicht isoliert betrachtet werden. Die Grundsteuer setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

                1.            Grundsteuerwert (vom Finanzamt auf Basis der neuen Regelungen ermittelt).

                2.            Hebesatz (wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt).

Ein künftig höherer Hebesatz heißt nicht automatisch, dass alle Bürgerinnen und Bürger mehr Grundsteuer zahlen. Er schafft nur den Ausgleich für die Wahrung der Aufkommensneutralität.

7. Warum sollen Wohnimmobilien stärker belastet werden als Gewerbeimmobilien?

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Grundstücke mit Geschäften. Dies hat nach sich gezogen, dass Wohngrundstücke stärker als Gewerbeimmobilien belastet würden. Dies ist grundsätzlich nicht gewollt. Daher ermöglicht das Land NRW den Kommunen ab 2025 den Beschluss differenzierender Hebesätze innerhalb der Grundsteuer B für Wohngrundstücke einerseits und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke) andererseits.

Das Land NRW hat der Stadt Herzogenrath daher zusätzlich Hebesätze für die Grundsteuer B mitgeteilt, wonach nicht nur das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in der Kommune gleichbleibt, sondern mit denen auch die nicht gewollte Lastenverschiebung von den Geschäftsgrundstücken zu den Wohngrundstücken wieder korrigiert werden würde.

Diese aufkommensneutralen, differenzierenden Hebesätze der Grundsteuer B liegen für die Stadt Herzogenrath bei 656% für Wohnungsgrundstücke und 1.121% für Nichtwohngrundstücke. Die Stadt Herzogenrath hat sich aufgrund der mit einer Differenzierung verbundenen Rechtsunsicherheit entschieden, bei einem einheitlichen Hebesatz zu bleiben. Diese Entscheidung kann jährlich bei geänderter Rechtslage bedarfsgerecht angepasst werden. 

8.  Welche Auswirkungen hat die Reform auf Mieterinnen und Mieter?

Da die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien in der Regel die anfallende Grundsteuer auch über die Nebenkosten an die Mieterinnen und Mieter umlegen, kann es zu entsprechenden Veränderungen bei den Mietkosten kommen.

9.  Was sind die nächsten Schritte?

Die Höhe der individuell zu zahlenden Grundsteuer erfahren alle Bürgerinnen und Bürger im Rahmen des gewohnten Abgabenbescheides für das Jahr 2025, der voraussichtlich Anfang 2025 verschickt wird.