Grundsteuerreform: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Am 1. Januar 2025 tritt die Reform der Grundsteuer in Kraft. In der Übersicht zeigen wir Gründe, Auswirkungen und kommende Veränderungen.

17. September 2024  
Symbolbild für Grundsteuerreform
© Canva

Die reformierte Grundsteuer wird im Jahr 2025 für alle Bürgerinnen und Bürger in Deutschland in Kraft treten. Bereits in den vergangenen Monaten hat es dazu viele Informationen durch die Finanzämter oder auch die mediale Debatte gegeben. In dieser Übersicht soll nun nochmal dargelegt werden, welche Gründe diese Reform hat, welche Auswirkungen mit ihr verbunden sind und welche Entscheidungen die Stadt Herzogenrath als Kommune treffen kann – und welche nicht. Denn: Die Reform und die damit verbundenen Anpassungen gehen nicht von der Stadt, sondern von Bund und Ländern sowie einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus.

„Die Reform wird einige Menschen in unserer Stadt finanziell etwas mehr belasten und andere werden davon auch profitieren. Unser Ziel ist es, die Veränderungen für die Herzogenratherinnen und Herzogenrather sowie die hier ansässigen Unternehmen mit den uns zur Verfügung stehenden Mitteln so gering wie möglich ausfallen zu lassen. Daher befinden wir uns auch seit Monaten in einem intensiven Austausch mit Behörden und Landesinstitutionen, um hier eine faire Lösung zu finden, die auf für alle Seiten nachvollziehbaren Grundlagen basiert“, erklärt Doris Havertz, erste Beigeordnete und Stadtkämmerin der Stadt Herzogenrath.

Ziel der Stadt Herzogenrath ist es, die Einnahmen durch die Grundsteuer stabil zu halten. Es ist also im Zuge der Reform keine absichtliche Erhöhung geplant, sondern das Aufkommen soll den Zahlen vor der Reform entsprechen. Trotz dieses Ziels der Aufkommensneutralität kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in den individuellen Fällen der Bürgerinnen und Bürger sowie der Unternehmen zu Grundsteuersteigerungen kommt. Dies liegt hauptsächlich aber an den nun durch die Reform angepassten Grundsteuerwerten der Immobilien, auf den die Stadt Herzogenrath keinen Einfluss hat.

Gleichzeitig ist klar, dass die Stadt Herzogenrath nicht auf die Einnahmen durch die Grundsteuer verzichten kann. Für das Haushaltsjahr 2024/2025 rechnet die Stadt mit knapp über 10 Mio. Euro an Einnahmen, die für den Erhalt und Ausbau von Straßen, Schulen, Kindergärten und Grünflächen dringend benötigt werden. Dieser Betrag ist im Rahmen der Aufkommensneutralität übrigens auch für die kommenden Jahre eingeplant.

Weitere Punkte rund um die Grundsteuerreform erläutern wir in einem FAQ:

  • 1.    Warum war die Reform der Grundsteuer erforderlich?

    Die aktuelle Bewertung des Grundbesitzes, nach der sich die Berechnung der Grundsteuer richtet, ist veraltet. So wurden die Grundsteuerwerte von den Finanzämtern seit 1964 nicht mehr aktualisiert. Das Bundesverfassungsgericht fordert daher eine Besteuerung gemäß aktueller Werte. Ziel der Reform ist entsprechend, Grundstücke in gleicher Lage und gleicher Größe auch mit der gleichen Grundsteuer zu belegen. Außerdem soll das Bewertungsverfahren vereinfacht werden. Daher fand zunächst in einem ersten Schritt eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland statt.

  • 2.    Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

    Es gibt derzeit eine Grundsteuer A und eine Grundsteuer B. Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Die Grundsteuer B (baulich) gilt für alle übrigen Grundstücke, also sowohl für bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, und die darauf befindlichen Gebäude. Für beide Grundsteuerarten gibt es unterschiedliche, von der Gemeinde festgelegte, Hebesätze. Eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke kann im Rahmen der Reform ebenfalls eingeführt werden. Aktuell wird geprüft, diese ab 2026 in Herzogenrath einzuführen.

  • 3.    Warum ist es notwendig, Grundsteuer zu zahlen?

    Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinde. Ihr Vorteil: Das Geld bleibt vor Ort und kann von der Kommune flexibel eingesetzt werden, beispielsweise in der Finanzierung von Verkehrsinfrastruktur, von Bildung-, Kultur- oder Sportangeboten. Somit profitieren jede Steuerzahlerin und jeder Steuerzahler letztlich auch von dieser Steuer. Dank der Reform wird diese Einnahmequelle für die Gemeinden nun noch sicherer und besser planbar.

  • 4.    Welche Auswirkungen hat die Reform auf Grundstückseigentümer*innen?

    In einem ersten Schritt mussten die Grundstückseigentümer*innen eine Erklärung bei den Finanzämtern abgegeben, aus der der neue Grundsteuerwert ermittelt wurde. Die Finanzämter ermittelten zudem die neue Grundsteuermesszahl. Sie beträgt nach neuem Recht 0,031 % für Wohngrundstücke und 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke).

    Ein Bescheid über den neuen Grundsteuer-Messbetrag erging anschließend an alle Grundstückseigentümer*innen. Für dessen Ermittlung wurde der neue Grundsteuerwert mit der neuen Grundsteuermesszahl multipliziert. Dieser Bescheid ist verbindlich und auch die Kommune darf davon nicht abweichen.

    Um die individuelle Höhe der Grundsteuer zu berechnen, kommen noch die von Gemeinde zu Gemeinde und bei den jeweiligen Grundsteuerarten unterschiedlichen Hebesätze zum Tragen. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerpflichtigen in der Gemeinde einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

  • 5.    Welche Auswirkungen hat die Reform auf die individuelle Höhe der Grundsteuer?

    Wesentlich für alle Grundsteuerzahlenden ist die Wertentwicklung des Grundbesitzes. Hier lohnt sich eine Betrachtung des Bescheides über den neuen Grundsteuer-Messbetrag, der ausweist, ob ein Grundbesitz ab 2025 wertvoller eingestuft ist als bislang. Die Stadt Herzogenrath hat, wie alle anderen Kommunen auch, keinen Einfluss auf diese Wertfeststellung. Für eine individuelle Hochrechnung der Werte werden die kommunalen Hebesätze genutzt. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, die sich aus dem reformierten Bundesrecht ergeben, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

  • 6.    Welche Hebesätze legt die Stadt Herzogenrath fest?

    Da sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, werden die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch anpassen. Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen, auf das die Kommunen dringend angewiesen sind, angesichts der vielen Änderungen stabil zu halten.

    Die Hebesätze der Stadt Herzogenrath lagen im Jahr 2024 bei 325% für die Grundsteuer A und bei der Grundsteuer B bei 650%. Das NRW-Finanzministerium hat als aufkommensneutrale Hebesätze für Herzogenrath ab 2025 nun folgende Werte mitgeteilt: Grundsteuer A: 480% und Grundsteuer B: 733%. Diese Werte sind aber nicht verbindlich und auch noch nicht vom Rat der Stadt Herzogenrath für die Grundsteuer ab 2025 beschlossen. Grund dafür ist eine noch laufende Verhandlung mit den Finanzbehörden darüber, ob die Datengrundlage zur Berechnung dieser Hebesätze korrekt war.

    Wichtig: Auch wenn diese Hebesätze nun höher ausfallen als die bis inklusive 2024 gültigen Hebesätze, darf diese Kennzahl angesichts der vielen sich nun verändernden Werte bei der Grundsteuerberechnung nicht isoliert betrachtet werden. Ein künftig höherer Hebesatz heißt nicht automatisch, dass alle Bürgerinnen und Bürger mehr Grundsteuer zahlen. Er schafft nur den Ausgleich für die Wahrung der Aufkommensneutralität.

  • 7.    Warum sollen Wohnimmobilien stärker belastet werden als Gewerbeimmobilien?

    Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Grundstücke mit Geschäften. Dies hat nach sich gezogen, dass Wohngrundstücke stärker als Gewerbeimmobilien belastet würden. Dies ist grundsätzlich nicht gewollt. Daher ermöglicht das Land NRW den Kommunen ab 2025 den Beschluss differenzierender Hebesätze innerhalb der Grundsteuer B für Wohngrundstücke einerseits und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke) andererseits.

    Das Land NRW hat der Stadt Herzogenrath daher zusätzlich Hebesätze für die Grundsteuer B mitgeteilt, wonach nicht nur das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in der Kommune gleichbleibt, sondern mit denen auch die nicht gewollte Lastenverschiebung von den Geschäftsgrundstücken zu den Wohngrundstücken wieder korrigiert werden würde.

    Diese aufkommensneutralen, differenzierenden Hebesätze der Grundsteuer B liegen für die Stadt Herzogenrath bei 656% für Wohnungsgrundstücke und 1.121% für Nichtwohngrundstücke. Die Stadt Herzogenrath hat aufgrund der noch nicht vollends geklärten Datenlage noch keine Entscheidung darüber getroffen, ob die differenzierenden Hebesätze der Grundsteuer B ab 2025 zum Tragen kommen sollen oder nicht.

  • 8.    Wann stehen die tatsächlichen Hebesätze fest?

    Aufgrund der noch unklaren Sachlage bei den zur Verfügung gestellten Daten konnte eine Entscheidung, ob die Stadt Herzogenrath die Hebesätze der Grundsteuer B für alle Grundstücke gleichermaßen oder differenziert nach Wohn- oder Gewerbegrundstücken veranschlagen wird, noch nicht sorgfältig vorbereitet werden.

    Erst wenn die Datenlage vollkommen klar ist, kann die genaue Höhe der Hebesätze durch die politischen Gremien der Stadt beschlossen werden. In diesem Zusammenhang erfolgt auch die ausführliche Begründung, wie die Entscheidung der Höhe bzw. die mögliche Aufteilung oder Nicht-Aufteilung zustande gekommen ist. Hierzu befindet sich die Stadt Herzogenrath zusätzlich laufend im Austausch mit den Nachbarkommunen, um hier ein möglichst einheitliches Vorgehen zu avisieren.

    Grundsätzlich müssen bis dahin aber alle Zweifel hinsichtlich Datenqualität ausgeräumt sein. Eine Entscheidung über die konkrete Höhe der Hebesätze wird bis Ende des Jahres 2024 angestrebt.

  • 9.    Welche Auswirkungen hat die Reform auf Mieterinnen und Mieter?

    Da die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien in der Regel die anfallende Grundsteuer auch über die Nebenkosten an die Mieterinnen und Mieter umlegen, kann es zu entsprechenden Veränderungen bei den Mietkosten kommen.

  • 10.    Was sind die nächsten Schritte?

    Wenn der Stadt Herzogenrath alle noch ausstehenden Daten der Finanzverwaltung final vorliegen, wird sie dem Rat der Stadt einen Beschlussvorschlag zur Höhe der neuen Hebesätze ab 2025 unterbreiten und dieser wird über die Höhe der neuen Hebesätze entscheiden. Über diese Entscheidung wird die Öffentlichkeit entsprechend informiert.

    Bei der Grundsteuer B hat die Stadt dabei die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für die Wohn- bzw. Geschäftsgrundstücke festzusetzen. Weitere Differenzierungsmöglichkeiten bestehen nicht.

    Die Höhe der individuell zu zahlenden Grundsteuer erfahren alle Bürgerinnen und Bürger dann im Rahmen des gewohnten Abgabenbescheides für das Jahr 2025, der voraussichtlich Anfang 2025 verschickt wird.